Bemiddelingskosten verhuurmakelaar

Wie een woning wil gaan huren, krijgt vaak te maken met een verhuurmakelaar. Zo’n verhuurmakelaar probeert te verdienen aan vraag en aanbod op de woningmarkt. Het komt vaak voor dat hij kosten in rekening brengt aan de verhuurder, maar ook aan de huurder. Veel kantonrechters in Nederland stelden de huurders in het gelijk: de makelaar mag niet van twee walletjes eten. Dit najaar heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan, waaruit volgt dat die kantonrechters gelijk hadden. Het gevolg daarvan is dat je de betaalde bemiddelingskosten van de verhuurmakelaar kunt terugvorderen tot vijf jaar na de betaling daarvan. Wie daarover nu een procedure begint, heeft dus een zeer grote kans op succes.

Hoge Raad: kinderalimentatie anders berekenen

De Hoge Raad heeft op 9 oktober 2015 een belangrijke uitspraak gedaan over de vaststelling van kinderalimentatie.

Het kindgebonden budget moet niet van de behoefte van het kind worden afgetrokken (zoals tot nu toe gebeurde), maar wordt opgeteld bij de draagkracht van de ouder die het kindgebonden budget ontvangt.

Met deze uitspraak blijven de ouders primair verantwoordelijk voor het betalen van de kosten van levensonderhoud van hun kinderen. De Hoge Raad vindt dat de overheid hierin niet hoeft bij te dragen.

Vorenstaande zal over het algemeen betekenen dat de onderhoudsplichtige ouder meer kan bijdragen in de kosten van het levensonderhoud van de kinderen dan tot nu toe het geval was.

Voor vragen neem contact op met één van onze familierechtadvocaten.

Verwachte wijziging kinderalimentatie

Per 1 januari 2015 is de Wet Hervorming Kindregelingen ingevoerd. Deze wet heeft er onder meer voor gezorgd dat bij het berekenen van de kinderalimentatie het Kindgebonden Budget in mindering wordt gebracht op de behoefte van het kind. Deze regeling heeft voor veel weerstand gezorgd. Vanwege de verschillen tussen de rechtbanken en gerechtshoven is er een prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad met het verzoek  antwoord te geven hoe het Kindgebonden Budget toegepast behoort te worden bij het berekenen van de kinderalimentatie.

 De advocaat-generaal heeft onlangs de Hoge Raad geadviseerd om af te wijken van de huidige alimentatie normen. Hij adviseert om het Kindgebonden Budget te betrekken bij de draagkracht van een ouder en niet bij de behoefte van de kinderen.

Thans is het de vraag of de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal zal opvolgen. Een uitspraak hieromtrent zal binnenkort volgen.

Indien u tussen 1 januari 2015 en heden een alimentatieprocedure heeft gevoerd dan kan het zijn dat er niet een juist bedrag aan kinderalimentatie is vastgesteld.

Neem voor advies contact op met één van onze familierechtadvocaten.

 

Problemen bij een omgangsregeling

Vader en moeder hebben een zoon van drie jaar oud. We noemen hem hier Sem. Sem woont bij zijn moeder en heeft een omgangsregeling met zijn vader. Ouders hebben gezamenlijk het gezag over Sem. Moeder meent dat vader niet goed voor Sem zorgt en dat Sem door de slechte verzorging van vader problematisch gedrag vertoont. Ze laat Sem, in strijd met de afspraken die zij hebben gemaakt in hun ouderschapsplan, niet meer naar zijn vader gaan. Vader start een kort geding en ouders spreken tijdens de zitting af dat vader Sem weer mag zien.

Dat gaat maar kort goed. Na een tijdje meent moeder opnieuw dat vader niet goed voor Sem zorgt en dat het daardoor slecht gaat met Sem. Ze laat Sem wederom niet meer naar zijn vader toe gaan. Vader start opnieuw een kort geding.

Tijdens dat kort geding geeft de rechtbank aan dat moeder niet kan bewijzen dat vader slecht voor Sem zorgt en dat het daardoor niet goed gaat met Sem. De rechtbank is vervolgens duidelijk over het gedrag van moeder en overweegt dat het ouderlijk gezag een juridische plicht en bevoegdheid is van ouders om hun kind op te voeden. Uitgangspunt daarbij is dat het in het belang van het kind is om contact te hebben met beide ouders. Artikel 1:247 lid 3 BW verplicht beide ouders om ontwikkeling van de banden met de andere ouder te bevorderen. Lid 4 bepaalt dat het kind recht heeft op een gelijkwaardige verzorging door beide ouders.

Volgens de rechtbank gaf de moeder met haar opstelling een rangorde aan in de uitoefening van het gezag. De moeder wekte de indruk dat zij het recht had om te bepalen of vader Sem zag en hoe vaak zij contact hadden. Volgens de rechtbank was dat en grote misvatting van moeder. Het feit dat Sem bij moeder woonde, maakte niet dat zij mocht bepalen hoe de omgangsregeling tussen vader en Sem er uit zag.

Moeder had, aldus de rechtbank, eerst hulp moeten inschakelen bij de vermeende problemen van Sem. Indien de problemen zouden blijven, zou pas overwogen kunnen worden of de omgang tussen vader en Sem eventueel aangepast zou moeten worden.

De rechtbank veroordeelde de moeder om weer mee te werken aan de omgang tussen vader en Sem. Als zij dat niet zou doen moest zij een dwangsom van € 200,- per dag betalen.

Bij problemen met een omgangsregeling is het dus van belang om als ouder goed te weten wat uw rechten en plichten zijn. Als u meent dat er problemen zijn met een omgangsregeling, probeer dan zo veel mogelijk bewijs te verzamelen, bijvoorbeeld door verklaringen te vragen aan hulpverleners of school. Loopt u er als ouder tegenaan dat de andere ouder u uw recht op omgang blokkeert, dan kunt aan bovengenoemd voorbeeld zien dat u als ouder een sterk recht heeft om omgang te hebben met uw kind. Het is aldus raadzaam om in dergelijke gevallen contact op te nemen met een advocaat die gespecialiseerd is in familierecht.

Overigens is per 1 maart 2009 de “Wet bevordering voortgezet ouderschap en zorgvuldige scheiding” in werking getreden. Indien ouders gezamenlijk het gezag hebben, wordt de term “omgangsregeling” officieel vervangen door “regeling betreffende de toedeling aan de ouders van zorg- en opvoedingstaken”. In de praktijk wordt er echter nog veel gesproken over een “omgangsregeling”.

marlies.swart@strixadvocaten.nl

Ongehuwd uit elkaar en een huis onder water?

Tegenwoordig trouwen samenwoonde mensen veel minder vaak. Het komt daarom regelmatig voor dat niet gehuwde partners samen een woning kopen waarvoor zij meestal beiden aan te spreken zijn. Dat heet hoofdelijke aansprakelijkheid. Wanneer de relatie dan tot een einde komt, zal de gemeenschappelijke woning verdeeld moeten worden. Vaak zal één van beide partners de woning willen overnemen. De ander zal ‘ontslagen’ moeten worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van de hypothecaire geldlening.

In geval van overwaarde van de woning heeft de vertrekkende partner recht op een vergoeding van de helft van de overwaarde die op de woning rust. Maar hoe zit het nu als de woning ‘onder water’ staat, oftewel onderwaarde heeft?

Als een woning onderwaarde heeft, zal ook de onderwaarde verdeeld moeten worden. Dit houdt in dat de vertrekkende partner gehouden kan zijn om de partner die in de woning achterblijft te compenseren. Of deze compensatie (ook) in gelijke delen verdeeld wordt hangt af van de omstandigheden van het geval.

Heeft u vragen omtrent de manier van verdeling van een gemeenschappelijke woning, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen.

sander.heijerman@strixadvocaten.nl

Samenwoonfraude en opnieuw uitkering aanvragen; een Pandora’s box

Cliënte, een strijdvaardige alleenstaande moeder van drie, had een huisvriend die volgens de gemeentelijke sociale dienst zijn auto wel erg vaak op de oprit bij cliënte had staan. Aangezien deze vriend zelf geen vast adres meer had, zou er wel iets niet in de haak zijn. Wat observaties en navraag bij buurtbewoners verder, besluit de gemeente anderhalf jaar uitkering in te trekken en terug te vorderen voor zo’n €18.000 wegens niet vermelde samenwoning. Cliënte ontkende in alle toonaarden maar stelde zonder succes bezwaar en beroep in.
Om aan het wakende oog van de sociale dienst te ontkomen verhuist moeder met haar kroost naar een andere gemeente, waar zij opnieuw om bijstand vraagt. De behandelend ambtenaar doet wat navraag bij de vorige gemeente… Ook deze gastheer merkt daarna op dat bij zijn nieuwe inwoonster meer wel dan niet een auto voor de deur staat terwijl zij daarover niet zou beschikken. Aan de hand van indringendere observaties, meer nauwkeurige getuigenverklaringen en een onaangekondigd huisbezoek, besluit ook deze gemeente de uitkering in te trekken en terug te vorderen vanwege woonfraude. Daartegen zal vruchteloos bezwaar en beroep worden ingesteld.
Ditmaal verhuist cliënte niet, maar vraagt zij opnieuw uitkering aan. Op de aanvrager rust in zo’n situatie de taak om een gewijzigde situatie aannemelijk te maken. Ze wordt uitgenodigd voor een gesprek bij de sociale dienst, maar is boos omdat ze niet geloofd wordt en vooral boos omdat ze haar kinderen geen eten meer kan geven. De ambtenaren in kwestie vragen aan haar uit te leggen wat er gewijzigd is sinds haar uitkering beëindigd is, waarop cliënte aangeeft nooit samen te hebben gewoond en er dus er ook niets gewijzigd is. Voordat ze gefrustreerd het gesprek verlaat, geeft ze aan dat wanneer de ambtenaren nu bij haar thuiskomen, zij niets van haar vermeende partner zullen aantreffen. De gemeente neemt dit voor kennisgeving aan en wijst de aanvraag af: mevrouw heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar leefsituatie gewijzigd is. Bezwaar en beroep mogen niet baten.
Alle drie de zaken worden in hoger beroep bij de Centrale Raad van Beroep (CRvB) op één zitting behandeld. Voor de derde keer wordt bepleit dat de eerste gemeente onvoldoende bewijs heeft geleverd van samenwoning, het bewijs door de tweede gemeente geleverd weliswaar steviger is maar toch net niet voldoende, en dat van iets dat er niet (meer) is geen bewijs kan worden geleverd en dus de nieuwe aanvraag onterecht is afgewezen. De CRvB oordeelde uiteindelijk dat samenwoning in de eerste gemeente niet aannemelijk gemaakt was maar in de tweede wel. Die gemeente heeft volgens de CRvB vervolgens wél onjuist gehandeld bij de nieuwe aanvraag: door te noemen dat er geen spullen meer van haar vermeende partner zouden kunnen worden aangetroffen had cliënte voldoende gesteld dat er een gewijzigde situatie was opgetreden. Daarnaar had de gemeente verder onderzoek moeten doen.
Uit deze zaken van één cliënte blijkt hoe onvoorspelbaar de praktijk is als het gaat om het aanvechten van ingrijpende beslissingen van de overheid.

Björn van Dijk is specialist op het gebied van sociale zekerheid. Voor informatie mail naar bjorn.vandijk@strixadvocaten.nl

De uitspraken van de CRvB zijn hier te vinden:

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:CRVB:2015:459

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:CRVB:2015:458

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:CRVB:2015:457